- 학계‧조세 등 10인 ‘세제개편자문단’이 마련한 보유세제개편안 19일(화) 전달
- 재산세 : 13년째 제자리 세율체계 개편, 1주택 실거주자‧은퇴고령자는 세액공제
- 종합부동산세 : 억울한 종부세 없도록 상속 등 일시적 2주택자 1주택자 간주
- 장기적으로 종부세를 재산세로 일원화 제안…교부세 배분기준은 유지해 ‘지역균형발전’ 도모
서울시가 10명의 외부 전문가로 구성된 ‘세제개편자문단’을 통해 재산세와 종합부동산세의 근본적인 개혁을 위한 ‘보유세제 개편안’을 마련, 19일(화) 제20대 대통령직인수위원회에 전달했다.
(보유세는 주택‧토지 등을 보유한 사람이 내는 세금으로, 지방세인 ‘재산세’와 국세인 ‘종합부동산세’를 총칭한다.)
서울시는 주택은 생활 필수재로서 거주 안전성 확보가 그 무엇보다 중요한 만큼, 실거주 1주택자와 조세부담능력이 없는 은퇴고령자 등에 대한 과도한 세부담 완화를 위한 ‘보유세제의 정상화’가 반드시 필요하다고 취지를 밝혔다.
시는 시민이 체감할 수 있는 주택보유세 부담 완화를 목표로 지난 2월 학계, 조세, 세무 등 각계 외부 전문가 10명으로 구성된 ‘세제개편자문단’을 출범했다. 자문단은 지난 2월25일 첫 회의를 시작으로 2주 간격으로 총 4차례 회의를 통해 ‘보유세제 개편안’을 완성했다.
시는 ‘보유세제 개편안’을 통해 새 정부에 현행 재산세와 종합부동산세 각각의 개편안을 건의했다. 장기적으로는 종합부동산세를 폐지하고 지방세로 전환 후 재산세로 일원화하는 것을 제안했다. 다만, ‘지역균형발전’이라는 종합부동산세의 본래 취지가 유지될 수 있도록 현행 교부세 배부 기준은 유지하는 것을 건의했다.
우선, ‘재산세’ 개편안은 주택가격 상승과 공시가격 현실화 등 변화된 시장상황을 반영해 2009년 지방세법 개정 이후 13년 동안 변동 없는 현행 주택분 재산세 세율체계를 손질하고, 담세 능력이 부족한 시민에 대한 보호를 강화하는 데 방점을 뒀다.
핵심적으로, 최고세율 적용구간을 현행 공시가격 5억 원에서 9억 원으로 조정하고, 공시가격 6억 원 초과 구간에 일률적으로 적용되는 세부담 상한비율도 기존 130%에서 공시가격에 따라 110~115%로 합리화할 것을 제안했다. 또한, 1주택 실거주자, 은퇴한 고령자 등에 대해서는 재산세를 최대 30% 감면하는 제도 신설도 제안했다.
-. 과세표준 구간 현실화를 통한 세율체계 개편 : 현행 주택분 재산세 4단계 세율체계는 유지하되, 최고세율 적용 구간을 현행 공시가격 5억 원에서 9억 원으로 조정하는 것을 건의했다.
-. 세부담 상한비율 합리적 조정 : 시민의 세부담 수준을 고려해 공시가격 6억 원 초과구간에 대해 일률적으로 130%를 적용하고 있는 세부담 상한비율을 6~9억 원 구간은 110%, 9억 원 초과 구간은 115% 비율로 인하하는 것을 건의했다.
-. 세액공제 제도 신설 : 1주택 보유 실거주자에 대해서 연령 및 보유기간 등을 고려해 최대 30%까지 재산세를 감면하되, 최대 30만 원의 한도를 두어 고가 주택을 보유한 자가 세금을 더 많이 감면받는 조세의 역진성을 방지하도록 했다.
또한, 시는 장기적으로는 지방자치단체가 부동산 시장 동향과 재정여건 등을 고려해 지역 상황에 따른 맞춤형 대응을 할 수 있도록 정부가 가지고 있는 공정시장가액비율 조정 권한을 지방자치단체로 이양하는 것이 필요하다고 건의했다.
‘종합부동산세’ 개편안은 억울한 종부세를 내는 사례가 없도록 하는 것이 핵심이다. 공시가격 급등으로 전년 대비 세부담이 과도하게 커지는 것을 막기 위해 현행 최고 300%인 주택분 종부세 세부담 상한비율을 150%로 낮추는 것을 제안했다. 상속 등으로 일시적 2주택자가 되는 경우엔 1주택자로 간주하고, 일정 조건을 충족하는 주택은 주택수 합산에서 배제해 일반세율을 적용하는 것도 건의했다.
-. 과도한 세부담 상한비율 하향 : 현행 최고 300%인 주택분 종부세 세부담 상한비율을 150%로, 1주택자는 세부담 상한비율을 115%~120%(현행 150%)까지 낮춰 전년 대비 급격한 세부담 상승을 방지한다.
-. 일시적 2주택자에 1세대 1주택자 혜택 적용 : 상속이나 정비사업 추진과정에서 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우와 농어촌지역 주택 보유자는 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있도록 한다. 과세표준 공제금액 11억 원을 적용하면서 연령 및 보유에 따른 세액공제가 가능하도록 건의했다.
-. 장기민간등록 매입임대주택 종부세 합산 배제 및 일정조건 주택 주택수 합산 배제 : 장기민간등록 매입임대주택(아파트 제외)은 종부세를 비과세해서 수도권의 전‧월세 시장 안정화에 기여하도록 한다. 부부간 지분보유 2주택자는 실질과세 원칙에 맞게 1주택자로 간주해 중과세를 배제하고, 임대사업자 지위 말소로 인해 종전 1주택자가 갑자기 다주택자가 되는 경우 일정기간 주택수 합산을 배제해 일반세율이 적용되도록 건의했다.
또한, 시는 장기적으로는 사실상 증세 수단으로만 변질된 종합부동산세를 재산세로 일원화하는 것을 제안했다. 종합부동산세는 재산세와 대부분 과세 대상이 일치하고 지방세에 적합한 만큼, 재산세로 일원화하는 것이 ‘보유세제 정상화’ 기조에 맞는다는 취지다.
-. 종합부동산세에는 ①보유세 ②부유세 ③지역균형 발전 ④부동산 가격 안정 ⑤다주택자 규제 5가지의 문제의식이 담겨있는데, 현 정부에서 부동산 시장 안정화를 위한 정책적 기능을 지나치게 강조하면서 다주택자 등에 대한 세율을 강화하고 주택 수에 따른 중과세 제도를 시행했다. 결과적으로 법인‧다주택자에 대한 징벌적 과세로 작용했고, 오히려 최근 몇 년 새 서울의 주택가격은 2배 이상 상승했다.
☞ 서울아파트 평균 매매가격 : 2017년 6억2천만 원 → 2021년 12억9천만 원 (경실련, 2021. 11.)
-. 또한, 현행 종부세는 도입 이후 납세자 및 세액이 13배 이상 확대돼 사실상 증세 수단으로만 변질됐다는 평이다. 전체 종부세 납세자는 2021년 기준 2005년 대비 13.7배 증가했고, 종부세 세입은 2021년 기준 2005년 대비 13.2배 증가했다.
☞ (’05년) 납세자 77,000명, 종부세액 6,490억 원
(’21년) 납세자 1,055,470명, 종부세액 8조 5,681억 원(부과액)
‘세제개편자문단’은 “종부세가 지방세로 전환될 경우 지방자치단체가 과세권을 직접 행사하게 돼 자주재원 확충 및 재정자립도 향상을 꾀할 수 있고, 재산세와 종부세 징수기관 통합으로 납세 편의도 증진된다. 징세비용을 절감할 수 있다는 장점도 있다”고 설명했다. 실제로, 미국‧영국 등 주요 국에서도 부동산세를 지방정부의 세원으로 하고 있다.
서울시는 종합부동산세가 지방세인 재산세로 일원화되더라도 재산세 합산분(현행 종부세분)은 전국 기초자치단체로 배분되고, 현행 배분기준을 그대로 유지하는 방향으로 통합방안을 설계해 ‘지역균형발전’이라는 종합부동산세의 취지를 해치지 않도록 했다고 밝혔다.
-. 시가 마련한 통합방안에 따르면 현행 종부세의 순기능이라 할 수 있는 부유세적 기능과 지역균형발전의 기능만을 떼어내어 재산세 합산분(주택분, 토지분)을 신설한다.
-. 재산세 합산분을 재산세의 병기세목이자 균형발전재원의 목적세로 규정하고, 토지분 세율은 현행을 유지해 안정적으로 세원을 확보한다.
-. 주택분 세율은 주택수에 따른 현행 누진‧중과세율 체계가 아닌 주택공시가격의 전국 합산가액을 기준으로 해 일정금액 공제 후 단일세율을 적용하는 방안을 건의했다.
오세훈 서울특별시장은 “주택은 생활 필수재로서 거주 안전성 확보가 무엇보다 중요하지만, 실거주 1주택자와 정기적인 수입이 없는 은퇴고령자까지 세부담이 증가하는 것은 심각한 문제다. 과도한 세부담 완화를 위한 세제개편이 반드시 필요하다.”며 “인수위도 새정부 출범 후 ‘부동산 세제 TF’를 별도로 발족해 부동산 세제를 조세 원리에 맞게 개편하겠다는 목표를 밝힌 만큼 서울시가 마련한 세제개편안이 ‘보유세제 정상화’의 마중물이 될 수 있기를 기대한다”고 말했다.
*서울시 ‘보유세제 개편안’ 주요 내용
(재산세 분야) 서울시가 건의한 주택분 재산세의 세제개편안은 다음과 같은 내용을 담고 있다.
① 주택분 재산세 과세표준 구간을 현실화, 세율체계 개편
-. 서울시는 현행 주택분 재산세의 과세표준 구간과 세율은 2009년 지방세법 개정 이후 현재까지 13년 동안 변동이 없었으나, 같은 기간의 전국 주택의 매매가격 및 공시가격은 평균 2배 이상 상승하였다. 따라서 주택가격 상승과 공시가격 현실화 등 시장상황을 반영하여 과세표준 단계별 기준금액을 조정한다고 밝혔다
-. 현행 4단계 세율체계를 유지하되 단계별 구간은 확대하는 안
② 주택분 재산세 세부담 상한비율을 합리적으로 조정
-. 1세대 1주택자라 하더라도 공시가격 9억 원을 초과하는 주택을 보유하고 있는 서울시민은 2021년부터 시행되는 재산세 특례세율을 적용받지 못해 주택가격 및 공시가격의 급등에 따라 매년 전년세액의 130%를 재산세로 부담하는 것이 현실이다
-. 특히, 주택 공시가격의 급격한 상승으로 특례세율을 적용받다 공시가격 9억 원이 초과하여 표준세율을 적용받게 되면 세부담상한의 기준액도 재조정되어 전년 대비 세부담이 큰 폭으로 증가하게 된다.
-. 따라서, 현행 특례세율 구간인 공시가격 9억 원 까지는 연 세부담 상승을 10%로 제한하고, 특례세율을 적용받다 표준세율로 전환되는 경우에도 급격한 세부담의 상승을 방지하기 위해 연 세부담 상승을 15%로 제한하자는 건의안이다.
-. 현행 공시가격 6억 원 초과 구간에 대해서는 일률적으로 130%를 적용하고 있으나 공시가격 6억~9억 원 구간은 110%, 9억 원 초과 구간은 115% 비율로 인하를 건의했다.
③ 주택분 재산세 세액공제 제도 신설
-. 시민은 주거 목적으로 생활 필수재인 주택을 보유하고 있으며 주택은 거주 안정성 확보가 중요하므로 주택을 보유해서 실제 거주하는 사람과 담세력이 부족한 은퇴고령자는 더욱 두텁게 보호할 필요가 있다.
-. 이에 서울시는 1주택 보유 실거주자에 대해서는 연령 및 보유기간 등을 고려하여 최대 30% 재산세 감면을 건의했다. 주택의 보유기간과 연령에 따른 세액공제를 동시에 적용하되, 고가의 주택을 보유한 자가 세금을 더 많이 감면받는 조세의 역진성을 보완하기 위해 최대 30만원 한도를 정해 건의했다.
④ 공정시장가액비율 조정권한 지방자치단체 이양 <장기과제>
-. 주택분 재산세의 과세표준은 주택의 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정되고 이후 과세표준에 세율을 곱하여 재산세액이 결정된다.
-. 공정시장가액비율을 조정하는 것은 재산세 과세표준을 결정하는 것으로 급격한 공시가격 상승분을 상쇄할 수 있는 세부담 상승의 완충장치이자, 법이 아닌 시행령 개정사항으로 신속한 대응이 가능하다는 장점이 있지만, 지자체별 공시가격 상승률이 달라 정부 공정시장가액비율을 일률적으로 통제시 자치재정권 위배나 세수보전 문제가 발생할 가능성이 높으므로
-.장기적으로는 지방자치단체가 “부동산 시장의 동향과 재정여건 등을 고려하여” 상황에 따른 맞춤형 대응을 하기 위해서는 정부가 가지고 있는 공정시장가액비율 조정 권한을 지방자치단체로 이양하는 것이 필요하다고 건의하였다.
-. 서울시는 ‘재산세가 진정한 의미의 지방세 기능을 회복하고 실질적인 과세자주권 행사가 가능하도록 지방자치단체가 재산세 과세표준을 결정하는 주체가 되어야 한다’는 의미라고 강조하였다
(종합부동산세 분야) 서울시가 건의할 종합부동산세 세제 개편안은 다음과 같은 내용을 담고 있다.
< 단기과제 > 현행 종합부동산세가 유지된다는 전제
① 주택분 종부세의 과도한 세부담 상한비율 하향
-. 현행 최고 300%인 주택분 종부세 세부담 상한비율을 150%로 1주택자는 세부담 상한비율을 115%~120%(현행 150%)까지 낮추어 전년 대비 급격한 세부담 상승을 방지하고
② 상속이나 정비사업 추진과정에서 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우와 농어촌지역 주택 보유자는 1세대 1주택자 혜택 적용
-. ’22년 2월 종합부동산세법 시행령 개정으로 상속주택의 경우 상속개시일로부터 2년 또는 3년간 종합부동산세 과세표준에는 합산하되 세율 적용 시 주택 수에서 제외하여 중과세 적용은 배제되나, 주택의 상속시 1세대 1주택자로 간주되지 않아 과세표준 공제금액 11억 원이 적용되지 않고 연령 및 보유에 따른 세액공제 혜택이 배제되어 과도한 세부담이 발생하게 되므로 상속주택 외 1세대 1주택자인 경우는 1세대 1주택자 혜택이 가능하도록 건의했다.
-. 또한, 도시정비사업 추진과정에서 대지 지분이 큰 다가구 주택 소유자의 사업참여를 위해 기존 감정가액이 높은 경우에 한해, 조합원분양 + 60㎡이하의 추가 분양을 인정하고 있는데 종부세 개편에 따라 조정지역의 2주택자가 되어 과도한 세금부담으로 정비계획 변경 등으로 사업추진이 지연되는 등 부작용 발생하고 있다. 따라서, 도시정비사업의 원활한 사업 진행을 위해 추가로 공급받은 60㎡ 이하의 주택의 3년 전매제한 기간 동안은 1세대 1주택자로 인정하여 혜택이 가능하도록 건의했다.
-. 한편, 현행 지방세법에서는 시가표준액 1억원 이하인 주택에 대해서는 취득세 중과세 적용을 배제하고 있고, 양도소득세법에서도 양도소득세 중과세 적용시 농어촌지역 주택을 주택수에서 불산입하고 있음에도 종부세의 경우 1세대 1주택을 적용할 때 농가주택을 주택수에서 배제하는 규정을 두지 않고 있어, 저가 농어촌지역 주택 보유시 종부세 부담이 급증하게 되어 1세대 1주택자가 공시가격 3억원 이하인 1농어촌주택을 함께 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 간주하여 혜택이 가능하도록 건의했다.
③ 장기민간등록 매입임대주택(아파트 제외)은 종부세 합산을 배제하여 비과세
-. 서울시 민간등록 임대주택은 29.8만호로 자가소유를 제외한 임대시장의 15%를 차지하고 있고, 민간등록임대주택은 임대료 증액(5%)제한, 임대차계약 갱신금지, 보증보험 가입 의무화로 주택임대시장 안정화에 기여하고 있으므로 조정대상지역 내 장기민간등록 매입임대주택은 종합부동산세 과세표준에서 제외하고 주택수 합산도 배제하여 비과세될 수 있도록 건의했다.
④ 일정조건의 주택은 주택수 합산을 배제하여 종부세 일반세율 적용
-. ’20년 7.10 부동산 대책에 따른 아파트 민간 임대 및 단기임대 폐지로 인한 등록임대사업 지위를 강제 말소당한 임대사업자는 매각하지 않는 한 다주택자로 분류되어 중과세율을 적용받아 종부세 부담이 급증하였고, 아파트와 달리 다세대 주택은 임대사업을 위해 지어진 주택이 많고, 주택규제가 거세진 탓에 현실적으로 매각에 어려움이 많은 점 등을 고려해야 하는데 정부가 임대사업자 등록을 장려했다가 폐지하면서 유예기간을 두지 않은 것은 과한 처사이므로 임대사업자에 대한 종부세 부과시 한시적으로 임대주택이 주택수에 합산되지 않도록 유예기간(2~3년)을 부여해서 중과세 적용을 제외하여 일반세율이 적용될 수 있도록 건의했다.
-. 현행 서울시에서 부부간 50%지분씩 두 채 소유시 각각 조정지역내 2주택 보유자로 분류되어 다주택자 중과세율을 적용받게 되므로, 종부세 부담이 급증하게 된다. 부부가 각각 1채씩 각각 소유하는 경우와 부부간 50%지분 씩 두 채 소유시 실제로는 1세대내 보유 주택수는 2주택으로 동일함에도 세부담은 상이하므로, 실질과세 원칙에 맞게 동일 주택보유 동일 세부담 원칙이 실현될 수 있도록 부부간 지분 보유하여 각각 2주택이 될 경우에는 종부세가 일반세율이 적용될 수 있도록 건의했다.
< 장기과제 > 종부세를 폐지할 경우, 현행 종부세 배분기준을 유지한 종부세와 재산세의 합리적 통합 방안
-. 종부세에는 ① 보유세 ② 부유세 ③ 지역균형 발전 ④ 부동산 가격 안정 ⑤ 다주택자 규제 등 5가지 서로 다른 문제의식이 담겨 있다고 볼 수 있는데, 현 정부에서 종부세의 정책적 기능(다주택자 규제를 통한 부동산 시장 안정화)을 지나치게 강조하여 다주택자 등에 대한 세율을 강화하고, 주택수에 따른 중과세 제도를 시행하였으나 결국 법인․다주택자에 대한 징벌적 과세로만 작용하고 부동산 시장 안정화는 실패하였으며, 주택가격만 상승하는 결과를 초래하였다.
-. 또한, 현행 종부세는 도입 이후 납세자 및 세액이 13배 이상 확대되어 사실상 증세수단으로만 변질되었다고 할 수 있는데, 전체 종부세 납세자는 2021년 기준 2005년 대비 13.7배 증가하였고, 종부세 세입은 2021년 기준 2005년 대비 13.2배 증가하였다.
☞ (’05년) 납세자 77,000명, 종부세액 6,490억원
(’21년) 납세자 1,055,470명, 종부세액 8조 5,681억원(부과액)
-. 한편, 종부세는 재산세와 대부분 과세대상이 일치하고, 지방세에 적합하며, 경제개발협력기구(OECD) 주요국인 영국·일본·독일 등에서도 부동산세를 지방정부의 세원으로 하고 있으며, 종부세가 지방세로 전환시 지방자치단체가 과세권을 직접 행사하게 됨에 따라 자주재원을 확충하여 재정자립도의 향상 효과가 있고, 재산세와 종부세 징수기관의 통합으로 납세편의도 증진될 수 있을 뿐만 아니라 징세비용도 절감할 수 있다.
-. 서울시는 종부세의 지방세 전환과 재산세 통합방안에 대하여 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 부담률을 경제개발협력기구(OECD) 평균 수준인 1%대로 유지할 수 있도록 주택분 종부세 세율을 전면 조정하고, 현행 종부세 재원의 전국 기초자치단체 배분기준을 유지하는 방향으로 설계하여 건의했다고 밝혔다.
-. 구체적으로는 종부세를 재산세로 편입하여 재산세 병기세목인 재산세 합산분으로 부과하고 주택분 세율은 주택수에 따른 현행 누진․중과세율 체계가 아닌 주택공시가격의 전국 합산가액을 기준으로 하여 일정금액 공제 후 단일세율을 적용하도록 하고, 토지분 세율은 변동 없이 현행 체계를 유지하여 안정적으로 세원을 확보하도록 했으며,
-. 재산세 합산분의 세수는 전국 기초자치단체의 공동재원으로 설계하여 현행 부동산교부세 교부기준과 동일하게 기준을 정해 지방세법에 규정하되 향후 자치단체간 협의를 통해 배분기준을 재설계하는 것도 가능할 것이라고 밝혔다.
※ 부동산 교부세 교부기준 : 재정여건(50%), 사회복지(35%), 지역교육(10%), 보유세규모(5%)
